شناسایی دو تهدید در بازار پیش خرید آپارتمان در تهران - چه خبر آنلاین

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش خبرنگاران تهدید دوم بازار پیش فروش مسکن، ریسک پیش خرید آپارتمان تکمیل نشده در شرایط کنونی را برای متقاضیان افزایش داده است.

آنالیز شرایط بازار معاملات مسکن طی هفته های گذشته از امسال نشان می دهد بازار دوم معاملات ملک (بازار پیش فروش) به مراتب سخت تر از فروش مسکن در بازار اول (بازار معاملات واحدهای آماده سکونت) روزهای خود را سپری می نماید. به این معناکه اگرچه تحت تاثیر جو ناشی از شیوع و فراگیری ویروس کرونا از یکسو و سبقت دریافت سایر بازارهای موازی مسکن از سوی مسکن، حجم معاملات به شدت کاهش و در طرف مقابل آپارتمان مسکونی نوساز و تکمیل شده در بازار کمیاب شده است اما این شرایط به مراتب برای بازار دوم معاملات ملک یعنی بازار پیش فروش سخت تر و سختتر است؛ به طوری که فایل ویژه پیش فروش مسکن در بازار نایاب شده است.

تحقیقات میدانی از آخرین شرایط بازار ساخت وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه ها وفعالان بازار مسکن حاکی از آن است که تمایل سازنده ها و عرضه نمایندگان آپارتمان، برای پیش فروش واحدهای پروژه های ساختمان به سطح صفر نزدیک شده است.

آن طور که شواهد و شرایط فاکتورهای تاثیرگذار بر تغییر شرایط بازار ساخت وساز نشان می دهد سازندگان و فعالان ساختمانی تحت تاثیر دو عامل در مقطع زمانی فعلی تمایل به پیش فروش واحدهای مسکونی خود ندارند. عامل اول، به عدم رغبت این گروه از فعالان ساختمانی برای شروع پروژه های جدید بازمی گردد.

طی ماه های گذشته گروه زیادی از سازنده ها (حتی سازنده های پرکار و فعال بازار ساخت وساز) به دلیل تورم موجود در بازار زمین و همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی، با رشد شدید هزینه های ساخت وساز روبرو شده اند. تحقیقات میدانی صورت گرفته از فعالان ساختمانی نشان می دهد در روزهای اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت وساز، متحمل 10 تا 20 درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی نسبت به هفته های خاتمهی سال گذشته شدند. افزایش هزینه ها در این بخش و همین طور افزایش هزینه صدور پروانه های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه های ساخت وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 با افزایش روبرو گردد. مطابق آنالیز های صورت گرفته، میانگین هزینه ساخت وساز در شهر تهران در خاتمه سال گذشته دست کم مترمربعی چهار میلیون تا چهار میلیون و 500 هزار تومان بوده است. اما هم اکنون میانگین هزینه های ساخت وساز از متر مربعی پنج میلیون تومان عبور نموده است.افزایش هزینه ها در این بخش و همین طور افزایش هزینه صدور پروانه های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه های ساخت وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 با افزایش روبرو گردد.

افزایش هزینه های ساخت وساز منجر به بالارفتن بهای تمام شده مسکن شده است. در طرف مقابل از آنجاکه قدرت خرید متقاضیان طی یک سال گذشته به شدت کاهش پیدا نموده، سازندگان به یک نوع سختی در فروش واحدهای تکمیل شده دچار شده اند.

اما عامل دوم که تمایل سازنده ها و بسازوبفروش ها به پیش فروش را کاهش داده ناشی از ابهام و سختی آنها در معین قیمت آینده برای پروژه های ساختمانی است. از آنجاکه در شرایط کنونی پیش بینی بخش عمده ای از شاخص های مالی همچون تورم عمومی، فرایند رشد قیمت مصالح ساختمانی و... عملا غیرممکن شده بنابراین از دیدگاه سازنده ها معین قیمت تمام شده برای پروژه های ساختمانی تکمیل نشده بسیار سخت شده و در نتیجه فعالان ساختمانی ترجیح می دهند در شرایط کنونی از پیش فروش واحدهای مسکونی خود صرف نظر نمایند.

تحت تاثیر این دو عامل، معدود سازندگان فعال در بازار ساخت وساز حاضر به پیش فروش واحدهای پروژه ساختمانی خود هستند. به گفته واسطه های بازار معاملات ملکی در شهر تهران، تنها گروهی از سازنده ها در سال جدید برای پیش فروش واحدهای نیمه تمام پروژه ساختمانی ابراز تمایل نموده اند که به دلایلی به مشکل تامین نقدینگی و تامین بودجه تکمیل پروژه در حال ساخت برخورد نموده است. در عین حال معدود سازنده های فعال نیز در بازار هستند که برای خرید ملک کلنگی و شروع یک پروژه جدید دیگر، بخشی از واحدهای مسکونی در پروژه ساختمانی را پیش فروش می نمایند. نکته جالب در خصوص این گروه از سازنده های ناگزیر به پیش فروش آن است که آنها تمایلی به پیش فروش تمامی واحدهای مسکونی پروژه ندارند. آن طور که واسطه های ملکی عنوان می نمایند: تعداد انگشت شمار سازنده های متمایل به پیش فروش تا حد امکان تعداد کمی از واحدهای یک ساختمان در حال ساخت را به بازار دوم معاملات عرضه می نمایند. به عنوان از یک پروژه 10 واحدی، به طور معمول بین 2 تا 3 واحد برای عرضه در بازار پیش فروش ارائه می شوند.

نکته جالب در رفتار سازنده های ناگزیر به پیش فروش انتخاب نوع پیش خریدار است. آن طور که فعالان بازار ساختمانی عنوان می نمایند بخش عمده سازنده ها در شرایط کنونی، پیش خریداری را انتخاب می نمایند که خود مالک ملک کلنگی هستند تا از این طریق بتوانند شرایط برای شروع پروژه جدید خود را نیز تسهیل نمایند. اما در این میان بازار ملک کلنگی که طی یک سال گذشته با تورم قیمتی شدید روبرو و در میانه فصل پاییز میانگین قیمت آن در شهر تهران به مترمربعی 20 میلیون تومان نزدیک شده بود، از سمت عرضه به یک رکود شدید دچار شده است. واسطه های بازار ملک کلنگی برای توصیف شرایط غیرعادی رکود به وجود آمده در عرضه ملک کلنگی از واژه رکود تند استفاده می نمایند. شرایطی که در ظهور شرایط غیرعادی در بازار پیش فروش مسکن به شدت تاثیرگذار است چراکه به دلیل ناتوانی سازنده ها از خرید ملک کلنگی، شرایط برای استارت پروژه های ساختمانی جدید سخت شده و در نتیجه اثر مستقیم بر تمایل سازنده ها بر پیش فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت خود دارد.

شرایط غیرعادی در بازار دوم معاملات مسکن (واحدهای نیمه تمام عرضه شده برای پیش فروش)، دو تهدید جدی را برای این بازار و پیش خریداران ایجاد نموده است.

تهدید نخست در این بازار از سال گذشته شروع و همچنان در آن وجود دارد؛ به نوع واگذاری و فروش واحدهای نیمه تمام از سوی سازنده ها به پیش خریداران مربوط می گردد. گروهی از سازندگان مسکن که به دلایل مختلف همچون کمبود منابع برای تکمیل پروژه ساختمانی دچار شده اند و به عبارتی در باتلاق تکمیل پروژه گرفتار شده اند، از سال گذشته سعی نموده اند واحدهای مسکونی را به شکل نامتعارف نیمه تمام و به متقاضی پیش خرید واگذار نمایند. همین شرایط منجر به ایجاد یک تهدید برای پیش خریدارانی شد که به امید تکمیل هر چه سریع تر پروژه، اقدام به خرید نموده بودند اما پس از مدتی شرایط برای تکمیل امکانات و تجهیزات ساختمان نیمه کاره مهیا نشد.

نکته جالب آنکه تهدید دوم در بازار پیش فروش که تقریبا طی چند ماه اخیر به وجود آمده تا حدودی شبیه به تهدید نخست است به طوری که پیش خریداران واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن سال گذشته، هم اکنون نقش همان سازنده ها را بازی می نمایند. به این معنی که پیش از تکمیل واحد مسکونی، همان آپارتمان را به پیش خریدار دیگری واگذار می نمایند و در نتیجه ریسک خرید آپارتمان نیمه تمام را به پیش خریدار دوم منتقل می نمایند.

البته در این میان موضوعی که به چاشنی این رفتار پیش خریداران سال گذشته و فروشندگان امسال تبدیل شده، پیش بینی تورم قیمتی در آپارتمان نیمه تمام در قیمت پیشنهادی به پیش خریدار دوم است. به طوری که پیش خریداری که به عنوان مثال در سال گذشته یک واحد مسکونی را با قیمت مترمربعی 10 میلیون تومان پیش خرید نموده، قیمت پیشنهادی خود به پیش خریدار دوم را در حدود 16 میلیون تومان ارائه می دهد.

واسطه های ملکی یکی از مهم ترین دلایل تغییر موضع پیش خریداران سال 98 برای فروش واحد نیمه تمام را تکمیل نشدن بودجه خرید و در عین حال، شرایط بازارهای موازی همچون بورس عنوان می نمایند. به گفته آنها ممکن است بخشی از پیش خریداران پس از رصد شرایط سایر بازارها و افزایش بازدهی آنها تصمیم به انتقال دارایی های خود از بازار مسکن به سایر بازارها را داشته باشند و از همین رو به فروش واحدهای خود روی آورده اند.

در مجموع آنالیز شرایط کنونی بازار دوم معاملات مسکن از وجود دو واقعیت غیرقابل جمع خبر می دهد که سبب شده موتور معاملات در بازار خاموش گردد. واقعیت اول رعایت عرف پیش فروش است. در بازار دوم معاملات مسکن، یک عرف مهم قیمت گذاری از سوی سازنده ها وجود دارد که منجر به ترغیب متقاضیان برای خرید واحد مسکونی پیش از تکمیل می گردد. معین قیمت پایین تر از آپارتمان نوساز و تکمیل شده، نخستین شرایط این بازار است. سازنده ها به دلیل عدم تکمیل تمامی تجهیزات و امکانات واحد مسکونی، قیمت پیشنهادی خود را پایین تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز منطقه معین می نمایند. این واقعیت عکس واقعیت دوم موجود در بازار پیش فروش مسکن است به طوری که در شرایط کنونی، سازنده های مسکن برای پیش فروش واحدهای مسکونی در پروژه های در حال ساخت ناگزیر به محاسبه تورم انتظاری بازار مسکن در معین قیمت پیشنهادی هستند از این رو ممکن است تفاوت چندانی میان قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و واحدهای نیمه تمام آماده پیش فروش وجود نداشته باشد. به عبارتی این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحدهای آماده و نیمه تمام (آپارتمان های در دست ساخت)می گردد و به این ترتیب متقاضیان ترجیح می دهند به جای پیش خرید آپارتمان، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری نمایند. بنابراین چون این واقعیت قابل جمع شدن با یکدیگر نیستند، عملا چراغ پیش فروش در بازار معاملاتی پایتخت خاموش شده است.

آینده بازار مسکن در کارگاه دنیای اقتصاد

مرکز آموزش دنیای اقتصاد با طراحی یک برنامه جدید با نام دانستنی های ورود به بازار مسکن، اولین دوره این برنامه آموزشی را تحت عنوان راهنمای بازار مسکن 99 (به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98) در تاریخ اول خرداد امسال به شکل حضوری و 30 اردیبهشت به شکل مجازی برگزار می نماید.

خیلی از بساز و بفروش های پرکار در تهران از زیرپوست آنچه در بازار مسکن می گذرد با خبر نیستند و از روی عادت، با یک سبک قدیمی در حال فعالیت هستند. از طرفی، منشأ یا علل بعضی تغییرات در بازار ملک برای بعضی فعالان این بازار تا حدودی ناشناخته مانده است.

این شرایط موجب شده هم در سمت عرضه مسکن امکان ادامه فعالیت وجود نداشته باشد و هم در سمت تقاضا به دلیل کمبود عرضه مناسب، رکود شکل بگیرد.

اما در همین بازار مسیرهایی برای ادامه فعالیت ساختمانی و ساخت و ساز وجود دارد که ضروری است شناسایی گردد. سمت عرضه ممکن است با این تصور روبه رو شده باشد که اوضاع آینده بهتر از شرایط فعلی خواهد شد.